Investir en immobilier avec seulement 1000$

Pas d'hypothèque. Pas de mise de fond. Pour tous.

J’ai longtemps pensé à m’acheter un immeuble à revenu. Le jour où je me suis mis à payer un loyer à un propriétaire je me suis dit « C’est moi qui paie son hypothèque et ça ne m’appartiendra jamais ». Faut dire que quand tu as 18 ans, 500$/mois pour un 5 1/2 tu trouves ça énorme. 500$ ça achète tout n’est-ce pas ? N’empêche, je regardais autour de moi dans la rue, je voyais des dizaines de plex partout où je marchais, en me disant que, pas plus fou qu’un autre, moi aussi je veux profiter de cette occasion de m’enrichir avec l’argent des autres. 3 000$ de revenu par mois pour un 6-plex, la grosse vie.

Je m’ennuie de ma naïveté du Cégep.

Évidemment, j’ai vieilli (à défaut de grandir) et j’ai commencé à réaliser tous les petits détails qui entourent un tel projet, pourtant si simple à première vue. Premièrement, devoir économiser 75-100K$ pour la mise de fond d’un plex dans lequel je n’habiterai pas, c’était déjà une grosse marche. Intuitivement, je reportais déjà le projet de plus de 10 ans avant même d’avoir commencé à y réfléchir sérieusement. Ça commençait bien. Mais ceux qui me connaissent savent que ce n’est pas cela qui m’arrêterait. Pour moi, attendre 10 ans, ce n’est pas reporter un projet. C’est le mijoter jusqu’à ce que la viande décolle de l’os toute seule pour être sûr qu’elle fonde sur la langue. Et à bien y penser, si je suis pour faire un investissement de près d’un demi-million de dollar, je suis mieux d’y réfléchir comme il faut un certain temps.

Je me suis donc mis à compiler tout ce dont je devais prévoir. J’ai établi des stratégies pour trouver des bons locataires et les remplacer au besoin. J’ai décidé que j’effectuerais moi-même l’entretien et les réparations (une compétence transversale essentielle dans la vie qu’on n’apprend clairement pas à l’école). J’ai construit d’innombrables fichiers Excel pour le suivi de la récolte des loyers, du paiement des taxes, des couts afférents et des pépins inconnus mais qui viendront. J’ai pensé au risque de prévoir les mauvaises créances et comment le gérer. Je me suis surpris à trouver intéressant de bien comprendre l’impôt qui s’y rattache. Fait du repérage de plex, des étude-cas.

Et puis sont venues mes recherches à la Régie du Logement. C’est là que j’ai décroché.

Ça ne devenait plus un investissement avec toutes ces contraintes législatives d’une autre époque. Je devenais ni plus ni moins qu’un simple gestionnaire de logement par procuration, au service de l’état. En assumant le risque et l’effort pour les autres. Qu’on me comprenne bien, mes locataires j’en aurais pris soin. Avec sérieux, diligence, flexibilité et innovation. Mais là, on m’offrait une croissance faible et contrôlée par décret, des contraintes dogmatiques, des processus administratifs incertains et longs et de la paperasse. Big. Time. Pas exactement l’idée que j’avais en tête pour la suite des choses, surtout après avoir investi 10 ans d’économies.

N’en déplaise, j’aime la brique et le ciment. S’il y a quelque chose qui reste, même quand tout part, c’est bien cela. Récession, déflation, chômage, rien n’y fait. Les gens ont toujours besoin de dormir quelque part. Inélastique. L’investissement défensif par excellence pour le jeune investisseur que je suis. Je n’allais certainement pas en rester là. Et…

J’ai trouvé. Les Real Estate Income Trust (REIT).

Le jour où j’ai découvert ce que ça mangeait en hiver, je me suis précipité chez Costco. C’était mieux encore que ce que je ne croyais.

Pas besoin de mise de fond. Pas besoin de s’endetter. Rien à gérer. Ni locataire, ni Régie, ni tuyau qui coule. Les REITs sont des entreprises qui oeuvrent exclusivement dans l’acquisition et la gestion de parc immobilier pour le compte de ses propriétaires ou de ses actionnaires. Et elles se transigent à la bourse. Joie. Ainsi, peu importe le montant disponible que j’avais pour investir, je pouvais le faire. Bien assis dans mon salon avec mon ordinateur.

J’ai commencé avec 1000$. Dès le premier mois j’ai commencé à bénéficier de revenu variant entre 4 et 9% de rendement annuel. En plus de l’appréciation en capital. Pas eu besoin d’attendre 10 ans, pour ensuite attendre encore 15-20-25 ans d’avoir payé l’hypothèque pour commencer à voir la couleur de mon argent.

Les REITs m’ont également permis de diversifier ma brique et mon ciment. Imagine, j’aurais mis 75-100K$, plus une dette, dans un seul plex, un seul actif immobilier, un seul quartier, une seule économie, une seule législation, avec un risque concentré de défaut de paiement avec seulement quelques locataires.

Maintenant, je peux dire que je suis assis bien confortable à la maison, sans dette d’un demi-million de dollars, à générer 6,5% de revenu annuel, avec un actif de parc immobilier diversifié et dispersé entre Toronto, Montréal, Vancouver, Calgary, le Texas, l’Arizona, l’Irlande et l’Allemagne. Je n’ai eu à commencer qu’avec 1000$. Dix ans plus tôt que prévu. Avec moins de difficulté. Et surtout, plus de temps pour tout le reste.

Ah oui, aussi.

Je ne paie pas d’impôt. Aucun.

Car, contrairement à un plex, les REITs ça se met dans un CELI.

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