J’ai longtemps pens\u00e9 \u00e0 m’acheter un immeuble \u00e0 revenu. Le jour o\u00f9 je me suis mis \u00e0 payer un loyer \u00e0 un propri\u00e9taire je me suis dit “C’est moi qui paie son hypoth\u00e8que et \u00e7a ne m’appartiendra jamais”. Faut dire que quand tu as 18 ans, 500$\/mois pour un 5 1\/2 tu trouves \u00e7a \u00e9norme. 500$ \u00e7a ach\u00e8te tout n\u2019est-ce pas\u00a0? N\u2019emp\u00eache, je regardais autour de moi dans la rue, je voyais des dizaines de plex partout o\u00f9 je marchais, en me disant que, pas plus fou qu’un autre, moi aussi je veux profiter de cette occasion de m’enrichir avec l’argent des autres. 3 000$ de revenu par mois pour un 6-plex, la grosse vie.<\/p>\n

Je m’ennuie de ma na\u00efvet\u00e9 du C\u00e9gep.<\/p>\n

\u00c9videmment, j’ai vieilli (\u00e0 d\u00e9faut de grandir) et j’ai commenc\u00e9 \u00e0 r\u00e9aliser tous les petits d\u00e9tails qui entourent un tel projet, pourtant si simple \u00e0 premi\u00e8re vue. Premi\u00e8rement, devoir \u00e9conomiser 75-100K$ pour la mise de fond d\u2019un plex dans lequel je n\u2019habiterai pas, c\u2019\u00e9tait d\u00e9j\u00e0 une grosse marche. Intuitivement, je reportais d\u00e9j\u00e0 le projet de plus de 10 ans avant m\u00eame d\u2019avoir commenc\u00e9 \u00e0 y r\u00e9fl\u00e9chir s\u00e9rieusement. \u00c7a commen\u00e7ait bien. Mais ceux qui me connaissent savent que ce n\u2019est pas cela qui m\u2019arr\u00eaterait. Pour moi, attendre 10 ans, ce n\u2019est pas reporter un projet. C\u2019est le mijoter jusqu\u2019\u00e0 ce que la viande d\u00e9colle de l\u2019os toute seule pour \u00eatre s\u00fbr qu\u2019elle fonde sur la langue. Et \u00e0 bien y penser, si je suis pour faire un investissement de pr\u00e8s d\u2019un demi-million de dollar, je suis mieux d\u2019y r\u00e9fl\u00e9chir comme il faut un certain temps.<\/p>\n

Je me suis donc mis \u00e0 compiler tout ce dont je devais pr\u00e9voir. J\u2019ai \u00e9tabli des strat\u00e9gies pour trouver des bons<\/em> locataires et les remplacer au besoin. J\u2019ai d\u00e9cid\u00e9 que j\u2019effectuerais moi-m\u00eame l\u2019entretien et les r\u00e9parations (une comp\u00e9tence transversale essentielle dans la vie qu\u2019on n\u2019apprend clairement pas \u00e0 l\u2019\u00e9cole). J\u2019ai construit d\u2019innombrables fichiers Excel pour le suivi de la r\u00e9colte des loyers, du paiement des taxes, des couts aff\u00e9rents et des p\u00e9pins inconnus mais qui viendront. J\u2019ai pens\u00e9 au risque de pr\u00e9voir les mauvaises cr\u00e9ances et comment le g\u00e9rer. Je me suis surpris \u00e0 trouver int\u00e9ressant de bien comprendre l\u2019imp\u00f4t qui s\u2019y rattache. Fait du rep\u00e9rage de plex, des \u00e9tude-cas.<\/p>\n

Et puis sont venues mes recherches \u00e0 la R\u00e9gie du Logement. C\u2019est l\u00e0 que j\u2019ai d\u00e9croch\u00e9.<\/p>\n

\u00c7a ne devenait plus un investissement avec toutes ces contraintes l\u00e9gislatives d\u2019une autre \u00e9poque. Je devenais ni plus ni moins qu\u2019un simple gestionnaire de logement par procuration, au service de l\u2019\u00e9tat. En assumant le risque et l\u2019effort pour les autres. Qu\u2019on me comprenne bien, mes locataires j\u2019en aurais pris soin. Avec s\u00e9rieux, diligence, flexibilit\u00e9 et innovation. Mais l\u00e0, on m\u2019offrait une croissance faible et contr\u00f4l\u00e9e par d\u00e9cret, des contraintes dogmatiques, des processus administratifs incertains et longs et de la paperasse. Big. Time<\/em>. Pas exactement l\u2019id\u00e9e que j\u2019avais en t\u00eate pour la suite des choses, surtout apr\u00e8s avoir investi 10 ans d\u2019\u00e9conomies.<\/p>\n

N\u2019en d\u00e9plaise, j\u2019aime la brique et le ciment. S\u2019il y a quelque chose qui reste, m\u00eame quand tout part, c\u2019est bien cela. R\u00e9cession, d\u00e9flation, ch\u00f4mage, rien n\u2019y fait. Les gens ont toujours besoin de dormir quelque part. In\u00e9lastique<\/em>. L\u2019investissement d\u00e9fensif par excellence pour le jeune investisseur que je suis. Je n\u2019allais certainement pas en rester l\u00e0. Et…<\/p>\n

J\u2019ai trouv\u00e9. Les Real Estate Income Trust<\/em> (REIT).<\/p>\n

Le jour o\u00f9 j\u2019ai d\u00e9couvert ce que \u00e7a mangeait en hiver, je me suis pr\u00e9cipit\u00e9 chez Costco. C\u2019\u00e9tait mieux encore que ce que je ne croyais.<\/p>\n

Pas besoin de mise de fond. Pas besoin de s\u2019endetter. Rien \u00e0 g\u00e9rer. Ni locataire, ni R\u00e9gie, ni tuyau qui coule. Les REITs sont des entreprises qui oeuvrent exclusivement dans l\u2019acquisition et la gestion de parc immobilier pour le compte de ses propri\u00e9taires ou de ses actionnaires. Et elles se transigent \u00e0 la bourse. Joie<\/em>. Ainsi, peu importe le montant disponible que j\u2019avais pour investir, je pouvais le faire. Bien assis dans mon salon avec mon ordinateur.<\/p>\n

J\u2019ai commenc\u00e9 avec 1000$. D\u00e8s le premier mois j\u2019ai commenc\u00e9 \u00e0 b\u00e9n\u00e9ficier de revenu variant entre 4 et 9% de rendement annuel. En plus de l\u2019appr\u00e9ciation en capital. Pas eu besoin d\u2019attendre 10 ans, pour ensuite attendre encore 15-20-25 ans d\u2019avoir pay\u00e9 l\u2019hypoth\u00e8que pour commencer \u00e0 voir la couleur de mon argent.<\/p>\n

Les REITs m\u2019ont \u00e9galement permis de diversifier ma brique et mon ciment. Imagine, j\u2019aurais mis 75-100K$, plus une dette, dans un seul plex, un seul actif immobilier, un seul quartier, une seule \u00e9conomie, une seule l\u00e9gislation, avec un risque concentr\u00e9 de d\u00e9faut de paiement avec seulement quelques locataires.<\/p>\n

Maintenant, je peux dire que je suis assis bien confortable \u00e0 la maison, sans dette d\u2019un demi-million de dollars, \u00e0 g\u00e9n\u00e9rer 6,5% de revenu annuel, avec un actif de parc immobilier diversifi\u00e9 et dispers\u00e9 entre Toronto, Montr\u00e9al, Vancouver, Calgary, le Texas, l\u2019Arizona, l\u2019Irlande et l\u2019Allemagne. Je n\u2019ai eu \u00e0 commencer qu\u2019avec 1000$. Dix ans plus t\u00f4t que pr\u00e9vu. Avec moins de difficult\u00e9. Et surtout, plus de temps pour tout le reste.<\/p>\n

Ah oui, aussi.<\/p>\n

Je ne paie pas d\u2019imp\u00f4t. Aucun.<\/p>\n

Car, contrairement \u00e0 un plex, les REITs \u00e7a se met dans un CELI.<\/p>\n

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