Le monde de l\u2019immobilier est vaste et complexe, mais ici je veux focuser sur ce que cela change pour votre projet de maison. Je ne parlerai pas de Vancouver, ni de Toronto, ni des investisseurs \u00e9trangers. Je ne parlerai pas des banques, des pr\u00eateurs priv\u00e9s ou des courtiers immobiliers et hypoth\u00e9caires pour qui ces mesures ne font pas tr\u00e8s plaisir. Je ne parlerai pas non plus des Boomers qui ont peur de ne plus vendre leur maison \u00e0 un prix de fou pour financer leur retraite sous-capitalis\u00e9e.<\/p>\n
Je vais parler aux premiers acheteurs de Montr\u00e9al, de Qu\u00e9bec ou de la Beauce. Ceux qui sont, soit en train de magasiner leur premi\u00e8re maison, soit dans leur premier terme d\u2019hypoth\u00e8que.<\/p>\n
Pour commencer, mettons un peu d\u2019ordre dans cette nouvelle mesure qui est loin d\u2019\u00eatre abstraite.<\/p>\n
292 839$ : Prix moyen vendu d\u2019une maison au Qu\u00e9bec en 2016.<\/a><\/p>\n 5% : Mise de fonds minimale obligatoire pour acheter une maison.<\/p>\n 20% : Mise de fonds permettant de se sauver de l\u2019assurance hypoth\u00e9caire (e.g. SCHL).<\/p>\n 2,7% : Taux d\u2019int\u00e9r\u00eat moyen actuel affich\u00e9 (vous pouvez obtenir mieux en magasinant).<\/p>\n 4,64% : Taux d\u2019int\u00e9r\u00eat moyen des 5 derni\u00e8res ann\u00e9es calcul\u00e9 par la Banque du Canada.<\/p>\n 44% : Maximum du ratio d\u2019amortissement total de la dette<\/a> pour se qualifier pour une hypoth\u00e8que.<\/p>\n Tous les termes hypoth\u00e9caires, sauf 5 ans ferm\u00e9<\/u>s: Votre ratio d\u2019endettement devait se qualifier avec le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat moyen (4.64%), si votre mise de fonds \u00e9tait inf\u00e9rieure \u00e0 20%.<\/p>\n Terme de 5 ans ferm\u00e9 : Votre ratio d\u2019endettement n\u2019avait besoin de se qualifier que pour le taux offert par votre banque (ind\u00e9pendamment de votre mise de fonds).<\/p>\n Tous<\/u> les termes hypoth\u00e9caires devront \u00eatre qualifi\u00e9s avec le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat moyen (4.64%), si<\/u> votre mise de fonds en inf\u00e9rieure \u00e0 20%.<\/p>\n C\u2019est tout. Rien d\u2019autre. Ce n\u2019est pas une r\u00e9volution. C\u2019est un ajustement.<\/p>\n Le but ultime de la qualification est de s\u2019assurer que les acheteurs ont la capacit\u00e9 de rembourser leur hypoth\u00e8que, malgr\u00e9 une hausse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat.<\/p>\n Et pour ce faire, le ratio d\u2019endettement<\/a> est tr\u00e8s parlant. Il calcule le pourcentage de vos revenus bruts(!) qui sont incompressibles<\/em> suite \u00e0 l’achat d’une propri\u00e9t\u00e9<\/em>. Vous vous \u00eates d\u00e9j\u00e0 commis \u00e0 des engagements et d\u2019autres viendront s’ajouter en achetant la maison. Vous devrez vous buffer<\/em> sur le reste pour arriver.<\/p>\n Juste pour \u00eatre clair, le reste qui est consid\u00e9r\u00e9 comme des d\u00e9penses compressibles<\/em> inclut des choses comme:<\/p>\n Des choses toujours le fun et facile \u00e0 compresser…<\/p>\n Et \u00e9galement, m\u00eame si ce n\u2019est pas son objectif premier, ce petit test donne une indication de la r\u00e9silience de vos finances en cas de r\u00e9duction de revenu. Tel que lorsque vous tomberez en RQAP apr\u00e8s l\u2019arriv\u00e9e du premier b\u00e9b\u00e9, comme beaucoup de premiers acheteurs. Ou lorsque vous serrez en p\u00e9riode de ch\u00f4mage, comme 13,4% des Mill\u00e9niaux pr\u00e9sentement<\/a>.<\/p>\n Il y a plein de raisons qui pourraient faire baisser vos revenus dans les prochains 5 ans. Tout comme il est possible que les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat remontent, m\u00eame l\u00e9g\u00e8rement.<\/p>\n Il vous faut une marge de manoeuvre.<\/p>\n Anticiper<\/em>. Pr\u00e9venir<\/em>. Se prot\u00e9ger<\/em>.<\/p>\n Simplement: on l\u00e9gif\u00e8re pour s\u2019assurer que les gens contractent des hypoth\u00e8ques qu\u2019ils peuvent<\/em> r\u00e9ellement se permettre. Pas celles qu\u2019ils croient<\/em> pouvoir se permettre.<\/p>\n Je suis la plupart du temps port\u00e9 vers la responsabilisation individuelle. Quand on y pense, pourquoi est-ce que l\u2019\u00c9tat viendrait d\u00e9finir ce qui est bien ou non pour moi? Qui d\u00e9ciderait ce que je peux ou ne peux pas acheter?<\/p>\n Cette philosophie prend comme pr\u00e9misse que tous les acheteurs agissent de fa\u00e7on compl\u00e8tement rationnelle. Ils surveillent leurs finances, font leur budget, g\u00e8rent leur niveau d\u2019endettement, d\u00e9pensent en fonction de leurs capacit\u00e9s et non de leurs envies.<\/p>\n Toutes des choses que le Canadien moyen fait tr\u00e8s, tr\u00e8s peu. Et souvent tr\u00e8s mal. Dois-je rappeler qu\u2019il poss\u00e8de un ratio d\u2019endettement moyen de 167,6%, le plus \u00e9lev\u00e9 de l\u2019OCDE<\/a>? Et ce pendant que les ventes de v\u00e9hicules neufs augmentent sans cesse<\/a>. Que le taux d\u2019\u00e9pargne ne d\u00e9passe pas les 5%<\/a> depuis pr\u00e8s de 20 ans et pique du nez en 2016<\/a>.<\/p>\n Bref, on repassera ici pour la pr\u00e9misse de science \u00e9conomique qui veut que les acteurs \u00e9conomiques soient rationnels.<\/p>\n Ainsi, force est de constater que bien trop de Canadiens ne prennent pas la peine de calculer ce qu\u2019ils peuvent r\u00e9ellement<\/em> se payer. Ils laissent les institutions financi\u00e8res le leur dire. Parce que c\u2019est bien connu, les banques c\u2019est comme un vieux chum : \u00e7a connait ce qui est bon pour toi, \u00e7a travaille dans ton int\u00e9r\u00eat…<\/p>\n Ce serait peut-\u00eatre bien de rappeler une nuance importante. Une institution financi\u00e8re ne cherche pas \u00e0 savoir si vous pouvez vous payer votre maison. Elle cherche \u00e0 savoir si elle peut se faire payer. Quitte \u00e0 aller chercher l’argent l\u00e0 o\u00f9 cela vous tente le moins. O\u00f9 cela vous fait le plus mal. Bien peu lui fait des cons\u00e9quences sur votre vie.<\/p>\n Ce n\u2019est pas se rendre service \u00e0 soi-m\u00eame que de s\u2019endetter \u00e0 la gorge pour acheter un bien qui s’accompagne d’une augmentation de nos d\u00e9penses. C\u2019est vrai pour une auto. C\u2019est aussi vrai pour une maison.<\/p>\n Ces r\u00e8gles sont un retour \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9. Dans la vie, on ach\u00e8te ce que l\u2019on peut<\/em> se payer. Pas ce que l\u2019on voudrait<\/em> pouvoir se payer.<\/p>\n Chanceux ceux et celles qui se sont tout r\u00e9cemment achet\u00e9 une maison, mais qui aujourd\u2019hui ne pourraient se qualifier avec les nouvelles mesures? Bien franchement, je ne comprends pas, je ne sais pas comment ils dorment la nuit.<\/p>\n Chanceux? Non. Insomniaques ou inconscients? Fort probable.<\/p>\n Pensez-y,<\/p>\n Pour une hypoth\u00e8que de 250K$ \u00e0 2,5% sur 25 ans, ils paient pr\u00e9sentement 1120$\/mois. \u00c0 4,64%, le paiement monte \u00e0 peine, pour atteindre 1403$. Et ils ne peuvent absorber une hausse de seulement 283$. Leur ratio d\u2019endettement est trop \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n Je me croise les doigts pour ne pas que leur r\u00e9frig\u00e9rateur p\u00e8te.<\/p>\n Et je les plains quand la ville va leur envoyer leur r\u00e9\u00e9valuation fonci\u00e8re, \u00e0 la hausse, bas\u00e9e sur le prix de leur achat.<\/p>\n Suivi de la taxe de Bienvenue (droits de mutation).<\/p>\n Ils ne sont pas chanceux d\u2019\u00eatre pass\u00e9s juste avant la cloche. Ils sont hyperendett\u00e9s. Ils ont achet\u00e9 un actif \u00e0 un prix qu\u2019ils n\u2019auraient pas d\u00fb parce qu\u2019ils n\u2019ont pas les reins assez solides.<\/p>\n Bien s\u00fbr, ils s\u2019en sortiront. Tr\u00e8s, tr\u00e8s peu de gens perdront leur maison lorsque les taux remonteront. La tr\u00e8s grande majorit\u00e9 trouvera une ou des solutions.<\/p>\n Des solutions comme\u00a0:<\/p>\n Piger dans la marge hypoth\u00e9caire,<\/strong><\/span> ie transf\u00e9rer une dette d\u2019un faible taux \u00e0 un taux plus \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n R\u00e9amortir la balance de pr\u00eat auto sur la prochaine<\/strong><\/span> (plus petite) pour diminuer les paiements. Ce qui revient \u00e0 refinancer une dette pour un actif qu\u2019on ne poss\u00e8de m\u00eame plus.<\/p>\n Diminuer leur cotisation REEE\/CELI\/REER<\/strong><\/span>. Les premiers pas pour appauvrir son futur.<\/p>\n Ne faire que des paiements minimums sur les cartes de cr\u00e9dit.<\/span><\/strong> OMG…<\/p>\n Peut-\u00eatre vendre et changer de maison.<\/strong> <\/span>Donc payer une commission de courtage de 10-15-20K$, plus le notaire de 1K$, plus les droits de mutations 2-4K$, etc.<\/p>\n Bref, repousser en avant un probl\u00e8me qui les rattrapera durement, les appauvrira, ou empoisonnera le quotidien de leur vie financi\u00e8re, donc personnelle.<\/p>\n Ils devront prendre acte de ce reality check<\/em>: La maison qu\u2019ils convoitaient coute trop cher. Ou ils sont d\u00e9j\u00e0 trop endett\u00e9s. Ou la plupart du temps, les deux.<\/p>\n Ils ne sont pas trop endett\u00e9s \u00e0 cause des nouvelles mesures. La maison ne coute pas plus cher \u00e0 cause de celles-ci. Tout \u00e7a existait avant mais, comme beaucoup de Canadiens, ils ne l\u2019ont pas r\u00e9alis\u00e9.<\/p>\n La bonne nouvelle c\u2019est que ceux qui devront jongler avec ces nouvelles mesures auront un excellent incitatif pour assainir leurs finances personnelles. Certains devront\u00a0:<\/p>\n Bref, des choses que tout un chacun devrait faire de son propre chef, sans avoir besoin que le gouvernement l\u00e9gif\u00e8re.<\/p>\n Je vais \u00eatre d\u2019accord avec vous et dire que le march\u00e9 immobilier est devenu de plus en plus inaccessible pour notre g\u00e9n\u00e9ration.<\/p>\n Que c\u2019est frustrant pour ceux qui ne peuvent s\u2019offrir une maison apr\u00e8s tant d\u2019ann\u00e9es d\u2019\u00e9tudes ou d\u2019\u00e9pargne et qui devront encore<\/em> attendre.<\/p>\n Mais la frustration n\u2019est jamais bonne conseill\u00e8re. Ne soyez pas f\u00e2ch\u00e9 contre ces nouvelles mesures. Soyez f\u00e2ch\u00e9 contre\u00a0:<\/p>\n En fait, si ce genre de mesures avaient \u00e9t\u00e9 mises en place il y a belle lurette, l\u2019inflation du prix des maisons aurait \u00e9t\u00e9 mieux contr\u00f4l\u00e9e. La dette des m\u00e9nages aussi. Nous serions aujourd\u2019hui dans une meilleure situation.<\/p>\n Et on aurait \u00e9vit\u00e9 que plein de gens ne se soient pris dans leur propre marge jusqu\u2019au cou…<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Avant<\/u><\/strong><\/h4>\n
Apr\u00e8s (ce qui change)<\/u><\/strong><\/h4>\n
Pourquoi se qualifier?<\/u><\/strong><\/h3>\n
\n
Pourquoi change-t-on les r\u00e8gles maintenant?<\/u><\/strong><\/h3>\n
Chanceux les tout nouveaux acheteurs?<\/u><\/strong><\/h3>\n
Alors, ceux qui ne se qualifient plus, ils font quoi?<\/u><\/strong><\/h4>\n
\n
F\u00e2chant, peut-\u00eatre. Mais c\u2019est pour le mieux \u00e0 long terme.<\/u><\/strong><\/h4>\n
\n