J’ai longtemps pensé à m’acheter un immeuble à revenu. Le jour où je me suis mis à payer un loyer à un propriétaire je me suis dit “C’est moi qui paie son hypothèque et ça ne m’appartiendra jamais”. Faut dire que quand tu as 18 ans, 500$/mois pour un 5 1/2 tu trouves ça énorme. 500$ ça achète tout n’est-ce pas ? N’empêche, je regardais autour de moi dans la rue, je voyais des dizaines de plex partout où je marchais, en me disant que, pas plus fou qu’un autre, moi aussi je veux profiter de cette occasion de m’enrichir avec l’argent des autres. 3 000$ de revenu par mois pour un 6-plex, la grosse vie.
Je m’ennuie de ma naïveté du Cégep.
Évidemment, j’ai vieilli (à défaut de grandir) et j’ai commencé à réaliser tous les petits détails qui entourent un tel projet, pourtant si simple à première vue. Premièrement, devoir économiser 75-100K$ pour la mise de fond d’un plex dans lequel je n’habiterai pas, c’était déjà une grosse marche. Intuitivement, je reportais déjà le projet de plus de 10 ans avant même d’avoir commencé à y réfléchir sérieusement. Ça commençait bien. Mais ceux qui me connaissent savent que ce n’est pas cela qui m’arrêterait. Pour moi, attendre 10 ans, ce n’est pas reporter un projet. C’est le mijoter jusqu’à ce que la viande décolle de l’os toute seule pour être sûr qu’elle fonde sur la langue. Et à bien y penser, si je suis pour faire un investissement de près d’un demi-million de dollar, je suis mieux d’y réfléchir comme il faut un certain temps.
Je me suis donc mis à compiler tout ce dont je devais prévoir. J’ai établi des stratégies pour trouver des bons locataires et les remplacer au besoin. J’ai décidé que j’effectuerais moi-même l’entretien et les réparations (une compétence transversale essentielle dans la vie qu’on n’apprend clairement pas à l’école). J’ai construit d’innombrables fichiers Excel pour le suivi de la récolte des loyers, du paiement des taxes, des couts afférents et des pépins inconnus mais qui viendront. J’ai pensé au risque de prévoir les mauvaises créances et comment le gérer. Je me suis surpris à trouver intéressant de bien comprendre l’impôt qui s’y rattache. Fait du repérage de plex, des étude-cas.
Et puis sont venues mes recherches à la Régie du Logement. C’est là que j’ai décroché.
Ça ne devenait plus un investissement avec toutes ces contraintes législatives d’une autre époque. Je devenais ni plus ni moins qu’un simple gestionnaire de logement par procuration, au service de l’état. En assumant le risque et l’effort pour les autres. Qu’on me comprenne bien, mes locataires j’en aurais pris soin. Avec sérieux, diligence, flexibilité et innovation. Mais là, on m’offrait une croissance faible et contrôlée par décret, des contraintes dogmatiques, des processus administratifs incertains et longs et de la paperasse. Big. Time. Pas exactement l’idée que j’avais en tête pour la suite des choses, surtout après avoir investi 10 ans d’économies.
N’en déplaise, j’aime la brique et le ciment. S’il y a quelque chose qui reste, même quand tout part, c’est bien cela. Récession, déflation, chômage, rien n’y fait. Les gens ont toujours besoin de dormir quelque part. Inélastique. L’investissement défensif par excellence pour le jeune investisseur que je suis. Je n’allais certainement pas en rester là. Et…
J’ai trouvé. Les Real Estate Income Trust (REIT).
Le jour où j’ai découvert ce que ça mangeait en hiver, je me suis précipité chez Costco. C’était mieux encore que ce que je ne croyais.
Pas besoin de mise de fond. Pas besoin de s’endetter. Rien à gérer. Ni locataire, ni Régie, ni tuyau qui coule. Les REITs sont des entreprises qui oeuvrent exclusivement dans l’acquisition et la gestion de parc immobilier pour le compte de ses propriétaires ou de ses actionnaires. Et elles se transigent à la bourse. Joie. Ainsi, peu importe le montant disponible que j’avais pour investir, je pouvais le faire. Bien assis dans mon salon avec mon ordinateur.
J’ai commencé avec 1000$. Dès le premier mois j’ai commencé à bénéficier de revenu variant entre 4 et 9% de rendement annuel. En plus de l’appréciation en capital. Pas eu besoin d’attendre 10 ans, pour ensuite attendre encore 15-20-25 ans d’avoir payé l’hypothèque pour commencer à voir la couleur de mon argent.
Les REITs m’ont également permis de diversifier ma brique et mon ciment. Imagine, j’aurais mis 75-100K$, plus une dette, dans un seul plex, un seul actif immobilier, un seul quartier, une seule économie, une seule législation, avec un risque concentré de défaut de paiement avec seulement quelques locataires.
Maintenant, je peux dire que je suis assis bien confortable à la maison, sans dette d’un demi-million de dollars, à générer 6,5% de revenu annuel, avec un actif de parc immobilier diversifié et dispersé entre Toronto, Montréal, Vancouver, Calgary, le Texas, l’Arizona, l’Irlande et l’Allemagne. Je n’ai eu à commencer qu’avec 1000$. Dix ans plus tôt que prévu. Avec moins de difficulté. Et surtout, plus de temps pour tout le reste.
Ah oui, aussi.
Je ne paie pas d’impôt. Aucun.
Car, contrairement à un plex, les REITs ça se met dans un CELI.
Bonjours jaimerais savoir quelque choses d’important. Moi j’aimerais commencer a investir un milles dollars.
1. Comment me donnerais mon investissement par moi?
2.Dans quelles domaines mon milles dollars me rapporterait le plus tôt possible?
3.jaimerais avoir de l’aide et une réponse ke plus tôt possible merci!!!!
Avec 6000$ serait-il interessant que je le mettre comme reit? Commenr ca fonctionne exactement?
un reit a récommander la marche à suivre
Bonjour,
J’ai à la fois des REIT et je possède de l’immobilier résidentiel et commercial dans le secteur Soulanges. Tes propos sur l’achat de Plex sont justes mais incomplets. L’avantage majeur non mentionné réside dans l’effet de levier que tu pourras obtenir avec un Plex. Dans un approche global d’investissement, le levier devient doublement important, spécialement comme jeune investisseur. J’ai investis 2000$ seulement dans un 4-plex en 2003 et l’effet de levier m’a permis d’aller chercher 150K en 10 ans. Un 150K a ma disposition pour faire d’autre investissement! Il est certain que j’ai bénéficé d’un marché à la hausse en même temps mais jamais aucun REIT m’en aurait donné autant sur un 2000$ d’investissement.
Merci !
Bonjour,
Rien n’empêche de réinvestir les gains de REIT, et les dividendes payés, dans d’autres placements ou même acheter un bâtiment avec. La bourse offre des rendements que nul autre domaines d’investissements ne peut fournir (à l’exception des entreprises). Des investisseurs amateurs ont tourné 5000$ à presque 100000$ dans la dernière décennie et de sans impôt ! CELI !!
Mais je crois que le point à retenir est qu’au lieu d’attendre d’avoir la mise de fond, il y a possibilité d’investir en immobilier à faible coût.
pourriez vous me contacter sur (438) 828 – 4788, j’aimerais débuter mais pas l’expérience nécessaire qu’il faut.
merci de votre compréhension
bonsoir monsieur, je suis une citoyenne canadienne et je vis présentement en Ontario, je compte retourner au Quebec précisément en Outaouais pour y vivre et commencer à me créer un parc immobilier. Votre commentaire m’a intéressée et je viens vers vous déjà pour savoir comment faire le REIT déjà pour commencer parce que je n’ai pas d’économies présentement. Mer i
Bonjour Mr.Blouin,
Je trouves très intéressant ce que vs avez réalisé à partir de 2000$. Moi aussi, je souhaite investir une telle somme. Mais je ne sais pas vers où commencer. Auriez-vous des idées et conseils à me partager?
Très apprécié d’avance
J aimerai avoir plus de détails pour investir
Bonjour,
vouliez vous svp me mettre sur la bonne voie
mon e-mail : mamegorfall0@gmail.com
Salut Dominique,
Je suis très content de voir que quelqu’un partage la réaction que j’ai eu à la découverte des REIT. Moi aussi quand j’ai découvert ça j’étais en mode “OMG c’est trop beau pour être vrai!”
Sinon pour répondre à tes lecteurs, je leur suggère de commencer par des Fonds négociés en bourse diversifiés. Ceux à plus grande capitalisation au Canada sont décris dans cet article de investopedia. https://www.investopedia.com/articles/etfs/091016/top-3-canadian-reit-etfs-2016-xreto-zreto.asp
Rappel important à apporter, les revenus de “dividendes” des REIT sont en fait imposé au taux marginal complet du détenteur et non pas selon le taux d’imposition des dividendes, d’où l’importance de les détenirs dans les REER et les CELI.
J’aimerais moi aussi me lancer dans les Reits.. Des suggestions ?
Merci 🙂
Auriez vous un ou plusieurs REIT a recommander a quelqu’un qui veut commencer a y investir ? Merci
Bonjour Jai moi aussi 5000$ à investir et je trouve les reits une super bonne idée mais je sais pas trop par ou commencer ?
True north commercial reit TNT.UN est un bon point de départ. Il était pas trop cher dernièrement, il offre un rendement de base annuel de 9% par année. La plupart des locataires sont le gouvernement et le système de santé albertain (locataire très stables à 90%). Donc pour 5000$ cela vous fait 450$ de revenu pour l’année (dans un celi, aucun impôt, plus augementation de la valeur de l’action potentielle). Point à retenir sur les reits, comme ils ont l’obligations selon la lois de redistribuer pratiquement 90% des revenues du fond aux actionnaires, cela implique que les gestionnaires doivent avoir recours à l’endettement pour acquérir de nouvelles propriétés et ainsi faire croître le fond immobilier. En gros, si le reits est très endetté (les bons gestionnaires évitent d’être trop agressif) et que les taux d’intérêt augmentent très rapidement, cela va impacter la valeurs des actions du fonds et parfois forcer les gestionnaires à vendre des propriétés trop rapidement pour rembourser des dettes. Par contre, lorsque l’immobilier va bien et que les taux reste bas et stables, c’est l’un des placements les plus rentables des 20 dernières années. Il y aun peu plus à savoir sur ce type d’investissement mais j’espère avoir pu vous aider.
450$ pour l’année ça veut dire que je mettrais 10 ans voir plus pour récupérer ma mise de fond ?