Le monde de l’immobilier est vaste et complexe, mais ici je veux focuser sur ce que cela change pour votre projet de maison. Je ne parlerai pas de Vancouver, ni de Toronto, ni des investisseurs étrangers. Je ne parlerai pas des banques, des prêteurs privés ou des courtiers immobiliers et hypothécaires pour qui ces mesures ne font pas très plaisir. Je ne parlerai pas non plus des Boomers qui ont peur de ne plus vendre leur maison à un prix de fou pour financer leur retraite sous-capitalisée.

Je vais parler aux premiers acheteurs de Montréal, de Québec ou de la Beauce. Ceux qui sont, soit en train de magasiner leur première maison, soit dans leur premier terme d’hypothèque.

Pour commencer, mettons un peu d’ordre dans cette nouvelle mesure qui est loin d’être abstraite.

Le big picture

Faits

292 839$ : Prix moyen vendu d’une maison au Québec en 2016.

5% : Mise de fonds minimale obligatoire pour acheter une maison.

20% : Mise de fonds permettant de se sauver de l’assurance hypothécaire (e.g. SCHL).

2,7% : Taux d’intérêt moyen actuel affiché (vous pouvez obtenir mieux en magasinant).

4,64% : Taux d’intérêt moyen des 5 dernières années calculé par la Banque du Canada.

44% : Maximum du ratio d’amortissement total de la dette pour se qualifier pour une hypothèque.

Avant

Tous les termes hypothécaires, sauf 5 ans fermés: Votre ratio d’endettement devait se qualifier avec le taux d’intérêt moyen (4.64%), si votre mise de fonds était inférieure à 20%.

Terme de 5 ans fermé : Votre ratio d’endettement n’avait besoin de se qualifier que pour le taux offert par votre banque (indépendamment de votre mise de fonds).

Après (ce qui change)

Tous les termes hypothécaires devront être qualifiés avec le taux d’intérêt moyen (4.64%), si votre mise de fonds en inférieure à 20%.

C’est tout. Rien d’autre. Ce n’est pas une révolution. C’est un ajustement.

Pourquoi se qualifier?

Le but ultime de la qualification est de s’assurer que les acheteurs ont la capacité de rembourser leur hypothèque, malgré une hausse des taux d’intérêt.

Et pour ce faire, le ratio d’endettement est très parlant. Il calcule le pourcentage de vos revenus bruts(!) qui sont incompressibles suite à l’achat d’une propriété. Vous vous êtes déjà commis à des engagements et d’autres viendront s’ajouter en achetant la maison. Vous devrez vous buffer sur le reste pour arriver.

Juste pour être clair, le reste qui est considéré comme des dépenses compressibles inclut des choses comme:

• Votre alimentation, votre épicerie, ce que vos enfants mangent
• La garderie
• Votre passe d’autobus, votre essence, vos assurances, vos plaques, le garage, etc.
• L’internet, le téléphone, le câble(lol)/Netflix
• Votre assurance-vie
• Les vacances, les fêtes, Noël, les activités des enfants
• L’impôt à payer… (parce que le calcul est basé sur le revenu brut)

Des choses toujours le fun et facile à compresser…

Et également, même si ce n’est pas son objectif premier, ce petit test donne une indication de la résilience de vos finances en cas de réduction de revenu. Tel que lorsque vous tomberez en RQAP après l’arrivée du premier bébé, comme beaucoup de premiers acheteurs. Ou lorsque vous serrez en période de chômage, comme 13,4% des Milléniaux présentement.

Il y a plein de raisons qui pourraient faire baisser vos revenus dans les prochains 5 ans. Tout comme il est possible que les taux d’intérêt remontent, même légèrement.

Il vous faut une marge de manoeuvre.

Anticiper. Prévenir. Se protéger.

Pourquoi change-t-on les règles maintenant?

Simplement: on légifère pour s’assurer que les gens contractent des hypothèques qu’ils peuvent réellement se permettre. Pas celles qu’ils croient pouvoir se permettre.

Je suis la plupart du temps porté vers la responsabilisation individuelle. Quand on y pense, pourquoi est-ce que l’État viendrait définir ce qui est bien ou non pour moi? Qui déciderait ce que je peux ou ne peux pas acheter?

Cette philosophie prend comme prémisse que tous les acheteurs agissent de façon complètement rationnelle. Ils surveillent leurs finances, font leur budget, gèrent leur niveau d’endettement, dépensent en fonction de leurs capacités et non de leurs envies.

Toutes des choses que le Canadien moyen fait très, très peu. Et souvent très mal. Dois-je rappeler qu’il possède un ratio d’endettement moyen de 167,6%, le plus élevé de l’OCDE? Et ce pendant que les ventes de véhicules neufs augmentent sans cesse. Que le taux d’épargne ne dépasse pas les 5% depuis près de 20 ans et pique du nez en 2016.

Bref, on repassera ici pour la prémisse de science économique qui veut que les acteurs économiques soient rationnels.

Ainsi, force est de constater que bien trop de Canadiens ne prennent pas la peine de calculer ce qu’ils peuvent réellement se payer. Ils laissent les institutions financières le leur dire. Parce que c’est bien connu, les banques c’est comme un vieux chum : ça connait ce qui est bon pour toi, ça travaille dans ton intérêt…

Ce serait peut-être bien de rappeler une nuance importante. Une institution financière ne cherche pas à savoir si vous pouvez vous payer votre maison. Elle cherche à savoir si elle peut se faire payer. Quitte à aller chercher l’argent là où cela vous tente le moins. Où cela vous fait le plus mal. Bien peu lui fait des conséquences sur votre vie.

Ce n’est pas se rendre service à soi-même que de s’endetter à la gorge pour acheter un bien qui s’accompagne d’une augmentation de nos dépenses. C’est vrai pour une auto. C’est aussi vrai pour une maison.

Ces règles sont un retour à la réalité. Dans la vie, on achète ce que l’on peut se payer. Pas ce que l’on voudrait pouvoir se payer.

Chanceux les tout nouveaux acheteurs?

Chanceux ceux et celles qui se sont tout récemment acheté une maison, mais qui aujourd’hui ne pourraient se qualifier avec les nouvelles mesures? Bien franchement, je ne comprends pas, je ne sais pas comment ils dorment la nuit.

Chanceux? Non. Insomniaques ou inconscients? Fort probable.

Pensez-y,

Pour une hypothèque de 250K$ à 2,5% sur 25 ans, ils paient présentement 1120$/mois. À 4,64%, le paiement monte à peine, pour atteindre 1403$. Et ils ne peuvent absorber une hausse de seulement 283$. Leur ratio d’endettement est trop élevé.

Je me croise les doigts pour ne pas que leur réfrigérateur pète.

Et je les plains quand la ville va leur envoyer leur réévaluation foncière, à la hausse, basée sur le prix de leur achat.

Suivi de la taxe de Bienvenue (droits de mutation).

Ils ne sont pas chanceux d’être passés juste avant la cloche. Ils sont hyperendettés. Ils ont acheté un actif à un prix qu’ils n’auraient pas dû parce qu’ils n’ont pas les reins assez solides.

Bien sûr, ils s’en sortiront. Très, très peu de gens perdront leur maison lorsque les taux remonteront. La très grande majorité trouvera une ou des solutions.

Des solutions comme :

Piger dans la marge hypothécaire, ie transférer une dette d’un faible taux à un taux plus élevé.

Réamortir la balance de prêt auto sur la prochaine (plus petite) pour diminuer les paiements. Ce qui revient à refinancer une dette pour un actif qu’on ne possède même plus.

Diminuer leur cotisation REEE/CELI/REER. Les premiers pas pour appauvrir son futur.

Ne faire que des paiements minimums sur les cartes de crédit. OMG…

Peut-être vendre et changer de maison. Donc payer une commission de courtage de 10-15-20K$, plus le notaire de 1K$, plus les droits de mutations 2-4K$, etc.

Bref, repousser en avant un problème qui les rattrapera durement, les appauvrira, ou empoisonnera le quotidien de leur vie financière, donc personnelle.

Alors, ceux qui ne se qualifient plus, ils font quoi?

Ils devront prendre acte de ce reality check: La maison qu’ils convoitaient coute trop cher. Ou ils sont déjà trop endettés. Ou la plupart du temps, les deux.

Ils ne sont pas trop endettés à cause des nouvelles mesures. La maison ne coute pas plus cher à cause de celles-ci. Tout ça existait avant mais, comme beaucoup de Canadiens, ils ne l’ont pas réalisé.

La bonne nouvelle c’est que ceux qui devront jongler avec ces nouvelles mesures auront un excellent incitatif pour assainir leurs finances personnelles. Certains devront :

• Revoir le type de maison qu’ils convoitaient. (Plus petit de toujours plus gros, ce n’est pas la fin du monde.)
• Cesser de contracter des prêts auto à répétition et conserver leur véhicule déjà payé.
• Assainir leur mode de consommation et revoir leurs comportements d’achats.
• Rembourser leurs dettes.
• Augmenter leurs cotisations à leur REER pour bénéficier du RAP

Bref, des choses que tout un chacun devrait faire de son propre chef, sans avoir besoin que le gouvernement légifère.

Fâchant, peut-être. Mais c’est pour le mieux à long terme.

Je vais être d’accord avec vous et dire que le marché immobilier est devenu de plus en plus inaccessible pour notre génération.

Que c’est frustrant pour ceux qui ne peuvent s’offrir une maison après tant d’années d’études ou d’épargne et qui devront encore attendre.

Mais la frustration n’est jamais bonne conseillère. Ne soyez pas fâché contre ces nouvelles mesures. Soyez fâché contre :

• Le laisser-aller et les mauvaises décisions politiques en immobilier depuis 20 ans.
• Les acheteurs qui veulent toujours plus gros, plus cher, comme ils le font avec leur auto.
• L’enflure démesurée des vendeurs qui pensent toujours que leur maison vaut de l’or et poussent les prix vers le haut.
• Le gouvernement fédéral qui a étatisé les risques hypothécaires avec la SCHL, et a donc incité les banques à prêter à qui mieux mieux, poussant aussi les prix à la hausse.

En fait, si ce genre de mesures avaient été mises en place il y a belle lurette, l’inflation du prix des maisons aurait été mieux contrôlée. La dette des ménages aussi. Nous serions aujourd’hui dans une meilleure situation.

Et on aurait évité que plein de gens ne se soient pris dans leur propre marge jusqu’au cou…

The post Les nouvelles règles hypothécaires : changeront-elles les choses pour vous? appeared first on Se Payer En Premier.

Il est important de se rappeler qu’à 25-35 ans, ils ne baignaient pas du tout la même dynamique socio-économique que la nôtre. Sans être nécessairement simple, la planification était beaucoup plus linéaire. Tu n’avais pas besoin d’étudier longtemps pour travailler. Tu commençais à recevoir un revenu d’emploi dans la début vingtaine. Pas de mise de fond pour une maison provenant du REER. Pas de CELI. Pas de REEE. Pas de courtage direct. Un fond de pension. La retraite à 65 ans comme objectif. De l’inflation à qui mieux mieux.

Un emploi, un compte-chèque et un REER. Merci, bonsoir.

Une autre époque.

Aujourd’hui la retraite ce n’est plus un objectif. Au mieux, c’est un état. Bien sûr on va la prévoir, mais ce ne sera pas un amas de projets reportés. On ne va pas réaliser les projets qu’on aime dans 30-35 ans. On va les faire dès que l’on peut. Tantôt si possible. On ne prononce plus de phrase commençant pas « À ma retraite, je vais [insérer ici un voeux réalisé trop tard] ». On est ailleurs.

On consomme différemment, nos relations sociales ne sont plus les mêmes, on repense notre rapport au travail. Mais pendant ce temps, on continuerait à magasiner et acheter des produits financiers avec une approche du temps de Distribution aux consommateurs? Ce ne serait pas être très conséquent avec soi-même.

On les connait les ingrédients du plan financier nos parents. Cotiser à son REER tôt – Rencontrer son conseiller financier à la banque – Choisir des fonds communs de placement – Voir son comptable pour les impôts – Ne pas investir soi-même en bourse – La p’tite caisse – Steak – Blé d’inde – Patate.

Ah bon.

Faut avouer que ça ne respire pas l’actualité pour une société qui a changé. Pourtant, cela a fait la job diront-ils. Peut-être. Un fil RCA aussi ça a fait la job. Rien n’empêche que les 2 sont aux mieux des pis-aller de nos jours. Tu auras beau nourrir des aspirations, être indépendant d’esprit, vouloir vieillir différemment, développer des projets qui te sont propres, laisser devant toi quelque chose d’unique, si tu fais tout ça avec des vieux outils, des vieux réflexes, l’image sortira grise. Assurément.

N’empêche qu’on les entend tous ces conseils qui datent d’une autre époque et on doute. On les écoute, on s’interroge. Souvent quelque chose sonne faux n’est-ce pas?

« Mon gars, les obligations du gouvernement, c’est la chose la plus sûre que tu ne peux pas avoir. Quand j’avais ton âge cela a protégé mon capital et m’a permis d’économiser pour une maison ». OK. Et quand j’entends à la télévision que l’inflation est plus élevée que mon rendement, la suite des choses c’est quoi? Mettre la télévision au 2 ou au 3?

« Mon neveu, ta maison c’est ce que tu as de mieux pour t’enrichir. J’ai acheté ça à ton âge en 1985 et as-tu vu combien ça vaut aujourd’hui? ». Tu peux être sûr que je l’ai vu le prix. C’est ça que je vais payer, moi. De peine et de misère. Clairement, tu vas t’enrichir.

On a le droit de développer une approche spécifique à notre mode de vie et à nos objectifs. Obtenir de vrais outils personnalisés, ça doit aller de soi. Ils devraient être disponibles en temps réel, peu importe où tu es, adaptés à ton style de communication. Et surtout, beaucoup moins couteux qu’il y 5 ou 10 ans.

Devoir payer 2-2.5% de frais de gestion, accompagné d’une rencontre annuelle : ce n’est pas normal. Ce n’est plus normal.

On a droit à plus. On a droit à mieux. Mais la plupart des banques ne te donneront probablement pas ces outils de prime abord. Tu devras les demander. Peut-être les exiger. Peut-être t’en aller. Mais une chose est sure, c’est qu’il n’y a plus lieu de se faire dire par un conseiller que c’est comme ça dans l’industrie de la finance.

Laquelle industrie au juste? La sienne ou la nôtre?

Parce que oui, aujourd’hui il y en plus qu’une.

Enregistrer

The post Le 3 ne fonctionne plus appeared first on Se Payer En Premier.

Je m’ennuie de ma naïveté du Cégep.

Évidemment, j’ai vieilli (à défaut de grandir) et j’ai commencé à réaliser tous les petits détails qui entourent un tel projet, pourtant si simple à première vue. Premièrement, devoir économiser 75-100K$ pour la mise de fond d’un plex dans lequel je n’habiterai pas, c’était déjà une grosse marche. Intuitivement, je reportais déjà le projet de plus de 10 ans avant même d’avoir commencé à y réfléchir sérieusement. Ça commençait bien. Mais ceux qui me connaissent savent que ce n’est pas cela qui m’arrêterait. Pour moi, attendre 10 ans, ce n’est pas reporter un projet. C’est le mijoter jusqu’à ce que la viande décolle de l’os toute seule pour être sûr qu’elle fonde sur la langue. Et à bien y penser, si je suis pour faire un investissement de près d’un demi-million de dollar, je suis mieux d’y réfléchir comme il faut un certain temps.

Je me suis donc mis à compiler tout ce dont je devais prévoir. J’ai établi des stratégies pour trouver des bons locataires et les remplacer au besoin. J’ai décidé que j’effectuerais moi-même l’entretien et les réparations (une compétence transversale essentielle dans la vie qu’on n’apprend clairement pas à l’école). J’ai construit d’innombrables fichiers Excel pour le suivi de la récolte des loyers, du paiement des taxes, des couts afférents et des pépins inconnus mais qui viendront. J’ai pensé au risque de prévoir les mauvaises créances et comment le gérer. Je me suis surpris à trouver intéressant de bien comprendre l’impôt qui s’y rattache. Fait du repérage de plex, des étude-cas.

Et puis sont venues mes recherches à la Régie du Logement. C’est là que j’ai décroché.

Ça ne devenait plus un investissement avec toutes ces contraintes législatives d’une autre époque. Je devenais ni plus ni moins qu’un simple gestionnaire de logement par procuration, au service de l’état. En assumant le risque et l’effort pour les autres. Qu’on me comprenne bien, mes locataires j’en aurais pris soin. Avec sérieux, diligence, flexibilité et innovation. Mais là, on m’offrait une croissance faible et contrôlée par décret, des contraintes dogmatiques, des processus administratifs incertains et longs et de la paperasse. Big. Time. Pas exactement l’idée que j’avais en tête pour la suite des choses, surtout après avoir investi 10 ans d’économies.

N’en déplaise, j’aime la brique et le ciment. S’il y a quelque chose qui reste, même quand tout part, c’est bien cela. Récession, déflation, chômage, rien n’y fait. Les gens ont toujours besoin de dormir quelque part. Inélastique. L’investissement défensif par excellence pour le jeune investisseur que je suis. Je n’allais certainement pas en rester là. Et…

J’ai trouvé. Les Real Estate Income Trust (REIT).

Le jour où j’ai découvert ce que ça mangeait en hiver, je me suis précipité chez Costco. C’était mieux encore que ce que je ne croyais.

Pas besoin de mise de fond. Pas besoin de s’endetter. Rien à gérer. Ni locataire, ni Régie, ni tuyau qui coule. Les REITs sont des entreprises qui oeuvrent exclusivement dans l’acquisition et la gestion de parc immobilier pour le compte de ses propriétaires ou de ses actionnaires. Et elles se transigent à la bourse. Joie. Ainsi, peu importe le montant disponible que j’avais pour investir, je pouvais le faire. Bien assis dans mon salon avec mon ordinateur.

J’ai commencé avec 1000$. Dès le premier mois j’ai commencé à bénéficier de revenu variant entre 4 et 9% de rendement annuel. En plus de l’appréciation en capital. Pas eu besoin d’attendre 10 ans, pour ensuite attendre encore 15-20-25 ans d’avoir payé l’hypothèque pour commencer à voir la couleur de mon argent.

Les REITs m’ont également permis de diversifier ma brique et mon ciment. Imagine, j’aurais mis 75-100K$, plus une dette, dans un seul plex, un seul actif immobilier, un seul quartier, une seule économie, une seule législation, avec un risque concentré de défaut de paiement avec seulement quelques locataires.

Maintenant, je peux dire que je suis assis bien confortable à la maison, sans dette d’un demi-million de dollars, à générer 6,5% de revenu annuel, avec un actif de parc immobilier diversifié et dispersé entre Toronto, Montréal, Vancouver, Calgary, le Texas, l’Arizona, l’Irlande et l’Allemagne. Je n’ai eu à commencer qu’avec 1000$. Dix ans plus tôt que prévu. Avec moins de difficulté. Et surtout, plus de temps pour tout le reste.

Ah oui, aussi.

Je ne paie pas d’impôt. Aucun.

Car, contrairement à un plex, les REITs ça se met dans un CELI.

Enregistrer

The post Investir en immobilier avec seulement 1000$ appeared first on Se Payer En Premier.