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]]>Le monde de l’immobilier est vaste et complexe, mais ici je veux focuser sur ce que cela change pour votre projet de maison. Je ne parlerai pas de Vancouver, ni de Toronto, ni des investisseurs étrangers. Je ne parlerai pas des banques, des prêteurs privés ou des courtiers immobiliers et hypothécaires pour qui ces mesures ne font pas très plaisir. Je ne parlerai pas non plus des Boomers qui ont peur de ne plus vendre leur maison à un prix de fou pour financer leur retraite sous-capitalisée.
Je vais parler aux premiers acheteurs de Montréal, de Québec ou de la Beauce. Ceux qui sont, soit en train de magasiner leur première maison, soit dans leur premier terme d’hypothèque.
Pour commencer, mettons un peu d’ordre dans cette nouvelle mesure qui est loin d’être abstraite.
Le big picture
Faits
292 839$ : Prix moyen vendu d’une maison au Québec en 2016.
5% : Mise de fonds minimale obligatoire pour acheter une maison.
20% : Mise de fonds permettant de se sauver de l’assurance hypothécaire (e.g. SCHL).
2,7% : Taux d’intérêt moyen actuel affiché (vous pouvez obtenir mieux en magasinant).
4,64% : Taux d’intérêt moyen des 5 dernières années calculé par la Banque du Canada.
44% : Maximum du ratio d’amortissement total de la dette pour se qualifier pour une hypothèque.
Avant
Tous les termes hypothécaires, sauf 5 ans fermés: Votre ratio d’endettement devait se qualifier avec le taux d’intérêt moyen (4.64%), si votre mise de fonds était inférieure à 20%.
Terme de 5 ans fermé : Votre ratio d’endettement n’avait besoin de se qualifier que pour le taux offert par votre banque (indépendamment de votre mise de fonds).
Après (ce qui change)
Tous les termes hypothécaires devront être qualifiés avec le taux d’intérêt moyen (4.64%), si votre mise de fonds en inférieure à 20%.
C’est tout. Rien d’autre. Ce n’est pas une révolution. C’est un ajustement.
Pourquoi se qualifier?
Le but ultime de la qualification est de s’assurer que les acheteurs ont la capacité de rembourser leur hypothèque, malgré une hausse des taux d’intérêt.
Et pour ce faire, le ratio d’endettement est très parlant. Il calcule le pourcentage de vos revenus bruts(!) qui sont incompressibles suite à l’achat d’une propriété. Vous vous êtes déjà commis à des engagements et d’autres viendront s’ajouter en achetant la maison. Vous devrez vous buffer sur le reste pour arriver.
Juste pour être clair, le reste qui est considéré comme des dépenses compressibles inclut des choses comme:
- Votre alimentation, votre épicerie, ce que vos enfants mangent
- La garderie
- Votre passe d’autobus, votre essence, vos assurances, vos plaques, le garage, etc.
- L’internet, le téléphone, le câble(lol)/Netflix
- Votre assurance-vie
- Les vacances, les fêtes, Noël, les activités des enfants
- L’impôt à payer… (parce que le calcul est basé sur le revenu brut)
Des choses toujours le fun et facile à compresser…
Et également, même si ce n’est pas son objectif premier, ce petit test donne une indication de la résilience de vos finances en cas de réduction de revenu. Tel que lorsque vous tomberez en RQAP après l’arrivée du premier bébé, comme beaucoup de premiers acheteurs. Ou lorsque vous serrez en période de chômage, comme 13,4% des Milléniaux présentement.
Il y a plein de raisons qui pourraient faire baisser vos revenus dans les prochains 5 ans. Tout comme il est possible que les taux d’intérêt remontent, même légèrement.
Il vous faut une marge de manoeuvre.
Anticiper. Prévenir. Se protéger.
Pourquoi change-t-on les règles maintenant?
Simplement: on légifère pour s’assurer que les gens contractent des hypothèques qu’ils peuvent réellement se permettre. Pas celles qu’ils croient pouvoir se permettre.
Je suis la plupart du temps porté vers la responsabilisation individuelle. Quand on y pense, pourquoi est-ce que l’État viendrait définir ce qui est bien ou non pour moi? Qui déciderait ce que je peux ou ne peux pas acheter?
Cette philosophie prend comme prémisse que tous les acheteurs agissent de façon complètement rationnelle. Ils surveillent leurs finances, font leur budget, gèrent leur niveau d’endettement, dépensent en fonction de leurs capacités et non de leurs envies.
Toutes des choses que le Canadien moyen fait très, très peu. Et souvent très mal. Dois-je rappeler qu’il possède un ratio d’endettement moyen de 167,6%, le plus élevé de l’OCDE? Et ce pendant que les ventes de véhicules neufs augmentent sans cesse. Que le taux d’épargne ne dépasse pas les 5% depuis près de 20 ans et pique du nez en 2016.
Bref, on repassera ici pour la prémisse de science économique qui veut que les acteurs économiques soient rationnels.
Ainsi, force est de constater que bien trop de Canadiens ne prennent pas la peine de calculer ce qu’ils peuvent réellement se payer. Ils laissent les institutions financières le leur dire. Parce que c’est bien connu, les banques c’est comme un vieux chum : ça connait ce qui est bon pour toi, ça travaille dans ton intérêt…
Ce serait peut-être bien de rappeler une nuance importante. Une institution financière ne cherche pas à savoir si vous pouvez vous payer votre maison. Elle cherche à savoir si elle peut se faire payer. Quitte à aller chercher l’argent là où cela vous tente le moins. Où cela vous fait le plus mal. Bien peu lui fait des conséquences sur votre vie.
Ce n’est pas se rendre service à soi-même que de s’endetter à la gorge pour acheter un bien qui s’accompagne d’une augmentation de nos dépenses. C’est vrai pour une auto. C’est aussi vrai pour une maison.
Ces règles sont un retour à la réalité. Dans la vie, on achète ce que l’on peut se payer. Pas ce que l’on voudrait pouvoir se payer.
Chanceux les tout nouveaux acheteurs?
Chanceux ceux et celles qui se sont tout récemment acheté une maison, mais qui aujourd’hui ne pourraient se qualifier avec les nouvelles mesures? Bien franchement, je ne comprends pas, je ne sais pas comment ils dorment la nuit.
Chanceux? Non. Insomniaques ou inconscients? Fort probable.
Pensez-y,
Pour une hypothèque de 250K$ à 2,5% sur 25 ans, ils paient présentement 1120$/mois. À 4,64%, le paiement monte à peine, pour atteindre 1403$. Et ils ne peuvent absorber une hausse de seulement 283$. Leur ratio d’endettement est trop élevé.
Je me croise les doigts pour ne pas que leur réfrigérateur pète.
Et je les plains quand la ville va leur envoyer leur réévaluation foncière, à la hausse, basée sur le prix de leur achat.
Suivi de la taxe de Bienvenue (droits de mutation).
Ils ne sont pas chanceux d’être passés juste avant la cloche. Ils sont hyperendettés. Ils ont acheté un actif à un prix qu’ils n’auraient pas dû parce qu’ils n’ont pas les reins assez solides.
Bien sûr, ils s’en sortiront. Très, très peu de gens perdront leur maison lorsque les taux remonteront. La très grande majorité trouvera une ou des solutions.
Des solutions comme :
Piger dans la marge hypothécaire, ie transférer une dette d’un faible taux à un taux plus élevé.
Réamortir la balance de prêt auto sur la prochaine (plus petite) pour diminuer les paiements. Ce qui revient à refinancer une dette pour un actif qu’on ne possède même plus.
Diminuer leur cotisation REEE/CELI/REER. Les premiers pas pour appauvrir son futur.
Ne faire que des paiements minimums sur les cartes de crédit. OMG…
Peut-être vendre et changer de maison. Donc payer une commission de courtage de 10-15-20K$, plus le notaire de 1K$, plus les droits de mutations 2-4K$, etc.
Bref, repousser en avant un problème qui les rattrapera durement, les appauvrira, ou empoisonnera le quotidien de leur vie financière, donc personnelle.
Alors, ceux qui ne se qualifient plus, ils font quoi?
Ils devront prendre acte de ce reality check: La maison qu’ils convoitaient coute trop cher. Ou ils sont déjà trop endettés. Ou la plupart du temps, les deux.
Ils ne sont pas trop endettés à cause des nouvelles mesures. La maison ne coute pas plus cher à cause de celles-ci. Tout ça existait avant mais, comme beaucoup de Canadiens, ils ne l’ont pas réalisé.
La bonne nouvelle c’est que ceux qui devront jongler avec ces nouvelles mesures auront un excellent incitatif pour assainir leurs finances personnelles. Certains devront :
- Revoir le type de maison qu’ils convoitaient. (Plus petit de toujours plus gros, ce n’est pas la fin du monde.)
- Cesser de contracter des prêts auto à répétition et conserver leur véhicule déjà payé.
- Assainir leur mode de consommation et revoir leurs comportements d’achats.
- Rembourser leurs dettes.
- Augmenter leurs cotisations à leur REER pour bénéficier du RAP
Bref, des choses que tout un chacun devrait faire de son propre chef, sans avoir besoin que le gouvernement légifère.
Fâchant, peut-être. Mais c’est pour le mieux à long terme.
Je vais être d’accord avec vous et dire que le marché immobilier est devenu de plus en plus inaccessible pour notre génération.
Que c’est frustrant pour ceux qui ne peuvent s’offrir une maison après tant d’années d’études ou d’épargne et qui devront encore attendre.
Mais la frustration n’est jamais bonne conseillère. Ne soyez pas fâché contre ces nouvelles mesures. Soyez fâché contre :
- Le laisser-aller et les mauvaises décisions politiques en immobilier depuis 20 ans.
- Les acheteurs qui veulent toujours plus gros, plus cher, comme ils le font avec leur auto.
- L’enflure démesurée des vendeurs qui pensent toujours que leur maison vaut de l’or et poussent les prix vers le haut.
- Le gouvernement fédéral qui a étatisé les risques hypothécaires avec la SCHL, et a donc incité les banques à prêter à qui mieux mieux, poussant aussi les prix à la hausse.
En fait, si ce genre de mesures avaient été mises en place il y a belle lurette, l’inflation du prix des maisons aurait été mieux contrôlée. La dette des ménages aussi. Nous serions aujourd’hui dans une meilleure situation.
Et on aurait évité que plein de gens ne se soient pris dans leur propre marge jusqu’au cou…
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]]>L’époque des faibles taux d’intérêts
Nous sommes dans un cycle économique où la croissance est relativement anémique en Occident. Afin de stimuler l’investissement (entre autres) les gouvernements ont alors maintenu, ou poussé, leurs taux directeurs vers des planchers historiques. La Banque du Canada affiche un taux dérisoire de 0,5%. Des pays comme la Suisse, le Danemark ou le Japon possèdent même des taux directeurs négatifs. Des gens paient pour prêter leur argent! Sérieux.
Le bon côté c’est lorsque vient le temps d’aller négocier son hypothèque. Je suis convaincu que vous avez du être bien content de voir le taux que votre banque ou votre caisse vous offrait. Comparé aux 8-10-12% que nos parents payaient, il y a de quoi se réjouir. Et il y a encore de la place à la négociation malgré tout! En tirant l’oreille à ma caisse, ma courtière hypothécaire est même allée nous chercher un taux de 2%! Une perle qui a fait la différence. Je dois l’avouer, mon père était jaloux.
Des gens paient pour prêter leur argent! Sérieux.
Ceci dit, c’est bien le fun quand on négocie son hypothèque, ou un prêt personnel, mais le plaisir s’arrête pas mal ici. Pourquoi? Parce que les rendements des placements sécuritaires, dont les fameuses obligations d’épargne du gouvernement, ne rapportent pratiquement plus rien. Leurs taux d’intérêt souvent plus faibles que l’inflation font en sorte que l’argent que l’on y place perd de la valeur au net. Chaque. Jour. C’est un désastre pour beaucoup de portefeuilles, particulièrement les fonds de pension, dont certains sont légalement tenus de détenir des obligations. Les faibles taux d’intérêt pour stimuler l’économie ont comme effet indirect de mettre une pression énorme sur ces fonds et leurs épargnants.
Pourquoi posséder des obligations?
Bien franchement, il n’y a vraiment pas beaucoup de raisons aujourd’hui pour notre génération.
C’est pour cela que je maintiens très peu de capital dans des placements sécuritaires, comme les obligations. À 33 ans, avec un horizon de placement de plus de 15 ans, les actions et les fonds négociés en bourse sont mes meilleurs amis. Je n’ai pas les moyens de mettre 20-30-40% de mon portefeuille dans des rendements à la limite de l’inflation. Je suis donc majoritairement exposé aux équités.
L’adage que l’on connaît par coeur, qui veut qu’un portefeuille équilibré soit 40% Revenus fixes :: 60% Actions, est aujourd’hui largement obsolète. Surtout pour notre génération qui a tout le temps devant elle pour investir en bourse l’esprit tranquille. C’était bien le fun dans les années ’80-’90, mais là ça ne fonctionne plus. Si vous cherchez à obtenir 8% de rendement dans votre portefeuille en moyenne et que les obligations vous offrent 1% après les frais, vos actions devront produire 12,6% de rendement, après les frais. Année après année. Bonne chance! Vous croyez que c’est possible que vos actions vous donnent ce rendement? Pourquoi alors détenir des obligations?
Je n’ai pas les moyens de mettre 20-30-40% de mon portefeuille dans des rendements à la limite de l’inflation. Je suis donc majoritairement exposé aux équités.
Mais bon, on a tout de même toujours une partie de notre portefeuille que l’on voudrait conserver à l’abri des fluctuations boursières à court terme. Que ce soit pour la mise de fonds prochaine d’une maison, l’argent de la prochaine auto à remplacer, un fond d’urgence, le capital REEE quand nos enfants approchent de la fin du secondaire, etc. Moi je les utilise surtout comme compléments à mes liquidités quand les marchés commencent à être surévalués. Communément appelé le cash position. Quand les obligations ressemblent presque à un cash position, ça donne une assez bonne idée du pathétisme des taux d’intérêt de notre époque!
Quelles options a-t-on alors si on veut tout de même un rendement positif relativement décent? Plusieurs!
Quelles autres genre d’obligations existent?
Il ne faut pas oublier une chose importante, c’est qu’il n’y a pas qu’à Placements Québec où l’on peut acheter des obligations d’épargne! Mais surtout, il n’y a pas que celles du gouvernement, il y a aussi toutes les obligations municipales ou corporatives. Et c’est dans ces dernières qu’on trouvera le meilleur des 2 mondes.
Simplement parce qu’il est facile d’en acheter dont le niveau de risque est faible, marginalement supérieur à celui du gouvernement, mais qui possèdent des taux d’intérêt bien plus intéressants!
Vous pouvez trouver des obligations de plusieurs villes québécoises, comme Sherbrooke, Trois-Rivières, Québec, Châteauguay, etc. Pratiquement toutes les villes émettent des obligations pour se financer en partie. Et évidemment, les entreprises émettent également des obligations pour se financer.
Il n’y a pas qu’à Placements Québec où l’on peut acheter des obligations d’épargne!
Mais ces obligations sont plus risquées que celles du gouvernement, non?
Vous vous souviendrez de Détroit et me direz qu’une ville peut faire faillite. Et qu’une entreprise aussi. D’accord. Mais si les gouvernements ne font pas faillite comme les entreprises, ils peuvent tout de même faire des défauts de paiement et ne pas respecter leurs obligations. Bonjour la Grèce.
Bref, tout possède un risque. Mais il y a moyen de diluer ce risque, sans se casser la tête. Simplement en utilisant l’invention la plus ennuyeuse et éprouvée du siècle que tout le monde connaît: la diversification.
Comprendre le risque de ses obligations
Ne nous mettons pas la tête dans le sable : toute obligation possède un risque. Il n’y a pas de risque zéro. Le risque de défaut de paiement. Celui de voir les taux monter pendant que notre taux est fixe. Le risque de liquidité. Le risque politique…
There is no such thing as a free lunch.
Pour mieux connaître l’obligation qui vous convient, on doit sortir l’émotion de vos pensées et laisser entrer l’objectivité. Le risque, ça se calcule. Et les cotes de crédit en sont d’excellents indicateurs. Celle du Québec établie par Standard & Poor’s est présentement de A+, celle du Canada AAA. USA : AA+. Si vous êtes confortables avec celles-ci, il n’y a aucune raison d’être plus craintif avec des entreprises qui possèdent approximativement la même!
Ne nous mettons pas la tête dans le sable : toute obligation possède un risque. Il n’y a pas de risque zéro.
Alors, quelles obligations choisir? Combien acheter d’obligations différentes? 1, 5, 10? Sur 1 an, 5 ans, 10ans? Quelles villes, quelles entreprises? Personnellement, je ne perds pas mon temps à chercher et assembler des obligations ici et là pour ensuite les gérer. Moi j’aime quand c’est simple. Et complet. Et facile.
J’utilise la facilité d’achat et le très faible cout de gestion des Fonds négociés en bourses (FNB ou ETF en anglais) qui assemblent des portefeuilles d’obligations, diversifient le risque, sélectionnent les villes et entreprises selon leur cote de crédit et qui peuvent être vendus/achetés en tout temps.
Ainsi, je peux choisir un seul produit qui regroupe tout ce dont j’ai besoin. Et surtout, avec des très faibles frais de gestions.
Des obligations pour tous les goûts!
Des obligations à court terme avec des cotes de crédits solides? Le FNB ZCS vous donne 3,13% de rendement annuel net (frais de gestion inclus) alors que vous vous trouvez à prêter de l’argent à des entreprises comme la Banque TD, BMO, Manulife, Desjardins, etc. En optant pour des obligations à plus long terme, vous obtiendrez un léger premium totalisant 3,85% de rendement net avec le FNB ZLC. Vous pouvez opter pour des formules plus stables dans le temps avec CBO (2,78%).
Vous préférez regarder du côté américain? Nul besoin d’aller au bureau de change, on peut trouver des obligations américaines, en dollars canadiens, transigées sur le TSX. Simplicité. Si vous voulez être protégé lorsque le dollar canadien remontera, vous voudrez opter pour les produits vous protégeant du taux de change (hedging), comme ZIC (2,87%) ou XIG (2,62%). Mais si vous êtes de ceux qui pensent que la chute n’est pas terminée, un produit sans couverture comme ZIC-U (2,91%) vous conviendra mieux.
Je peux choisir un seul produit qui regroupe tout ce dont j’ai besoin. Et surtout, avec des très faibles frais de gestions.
Il est également possible d’obtenir un meilleur rendement en se dirigeant vers des obligations avec des cotes de crédits un peu plus faibles, communément appelées High Yield Bonds ou Junk Bonds. Cependant, la plus-value de rendement comparée aux obligations aux meilleures cotes s’est beaucoup amenuisée depuis la baisse et le maintien des faibles taux directeurs. Ceci fait en sorte qu’on n’est pas payé bien bien plus pour le risque supplémentaire pris. XHB (3,8%) vous exposera à des entreprises canadiennes, telles que Enbridge, Loblaw, Rogers et Telus. Vous pourrez obtenir des obligations américaines en vous tournant vers ZHY (5,25%) ou CHB (5,36%).
Pendant ce temps, les obligations du Canada et des provinces vous donneront un maigre 1,99% avec le FNB XGB. Considérant que l’inflation au Canada était en juin de 1,5%, une seule chose à dire : Ridicule.
Cela fait donc un bon bout de temps que j’ai laissé tomber les obligations du gouvernement du Québec ou du Canada. C’était bien en 1998 quand j’avais 16 ans et que la plupart de mes choix étaient orientés par la publicité à la télévision et que je ne connaissais pas grand chose à rien. Mais ça, c’était un autre millénaire. Et bien franchement, à voir le site web de Placements Québec aujourd’hui, l’absence totale de contenu, de support en ligne, de calculateurs, de conseils, etc. ; il semble être vraiment resté dans l’autre millénaire. Avec tous les outils de courtage en ligne à notre disposition aujourd’hui, ce n’est plus du tout un choix naturel. Et surtout, pas très rentable!
Une petite note pour ceux qui restent quand même frileux des marchés boursiers et préfèrent encore les obligations. Assurez-vous au moins que l’argent que vous y investissez fructifie à un rendement supérieur à celui de l’intérêt de vos dettes, comme votre hypothèque. Si c’est le cas, alors ne vous pressez pas à la rembourser! Pour ma part, à 2% de taux hypothécaire il est bien plus rentable de rembourser seulement le minimum à ma caisse, parce que je fais plus d’argent en prêtant de l’argent à la TD, la RBC ou la CIBC!
Note : Je possède des positions sur les titres CBO et ZCS. Je n’ai pas l’intention de modifier ou prendre d’autres positions prochainement.
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]]>Je m’ennuie de ma naïveté du Cégep.
Évidemment, j’ai vieilli (à défaut de grandir) et j’ai commencé à réaliser tous les petits détails qui entourent un tel projet, pourtant si simple à première vue. Premièrement, devoir économiser 75-100K$ pour la mise de fond d’un plex dans lequel je n’habiterai pas, c’était déjà une grosse marche. Intuitivement, je reportais déjà le projet de plus de 10 ans avant même d’avoir commencé à y réfléchir sérieusement. Ça commençait bien. Mais ceux qui me connaissent savent que ce n’est pas cela qui m’arrêterait. Pour moi, attendre 10 ans, ce n’est pas reporter un projet. C’est le mijoter jusqu’à ce que la viande décolle de l’os toute seule pour être sûr qu’elle fonde sur la langue. Et à bien y penser, si je suis pour faire un investissement de près d’un demi-million de dollar, je suis mieux d’y réfléchir comme il faut un certain temps.
Je me suis donc mis à compiler tout ce dont je devais prévoir. J’ai établi des stratégies pour trouver des bons locataires et les remplacer au besoin. J’ai décidé que j’effectuerais moi-même l’entretien et les réparations (une compétence transversale essentielle dans la vie qu’on n’apprend clairement pas à l’école). J’ai construit d’innombrables fichiers Excel pour le suivi de la récolte des loyers, du paiement des taxes, des couts afférents et des pépins inconnus mais qui viendront. J’ai pensé au risque de prévoir les mauvaises créances et comment le gérer. Je me suis surpris à trouver intéressant de bien comprendre l’impôt qui s’y rattache. Fait du repérage de plex, des étude-cas.
Et puis sont venues mes recherches à la Régie du Logement. C’est là que j’ai décroché.
Ça ne devenait plus un investissement avec toutes ces contraintes législatives d’une autre époque. Je devenais ni plus ni moins qu’un simple gestionnaire de logement par procuration, au service de l’état. En assumant le risque et l’effort pour les autres. Qu’on me comprenne bien, mes locataires j’en aurais pris soin. Avec sérieux, diligence, flexibilité et innovation. Mais là, on m’offrait une croissance faible et contrôlée par décret, des contraintes dogmatiques, des processus administratifs incertains et longs et de la paperasse. Big. Time. Pas exactement l’idée que j’avais en tête pour la suite des choses, surtout après avoir investi 10 ans d’économies.
N’en déplaise, j’aime la brique et le ciment. S’il y a quelque chose qui reste, même quand tout part, c’est bien cela. Récession, déflation, chômage, rien n’y fait. Les gens ont toujours besoin de dormir quelque part. Inélastique. L’investissement défensif par excellence pour le jeune investisseur que je suis. Je n’allais certainement pas en rester là. Et…
J’ai trouvé. Les Real Estate Income Trust (REIT).
Le jour où j’ai découvert ce que ça mangeait en hiver, je me suis précipité chez Costco. C’était mieux encore que ce que je ne croyais.
Pas besoin de mise de fond. Pas besoin de s’endetter. Rien à gérer. Ni locataire, ni Régie, ni tuyau qui coule. Les REITs sont des entreprises qui oeuvrent exclusivement dans l’acquisition et la gestion de parc immobilier pour le compte de ses propriétaires ou de ses actionnaires. Et elles se transigent à la bourse. Joie. Ainsi, peu importe le montant disponible que j’avais pour investir, je pouvais le faire. Bien assis dans mon salon avec mon ordinateur.
J’ai commencé avec 1000$. Dès le premier mois j’ai commencé à bénéficier de revenu variant entre 4 et 9% de rendement annuel. En plus de l’appréciation en capital. Pas eu besoin d’attendre 10 ans, pour ensuite attendre encore 15-20-25 ans d’avoir payé l’hypothèque pour commencer à voir la couleur de mon argent.
Les REITs m’ont également permis de diversifier ma brique et mon ciment. Imagine, j’aurais mis 75-100K$, plus une dette, dans un seul plex, un seul actif immobilier, un seul quartier, une seule économie, une seule législation, avec un risque concentré de défaut de paiement avec seulement quelques locataires.
Maintenant, je peux dire que je suis assis bien confortable à la maison, sans dette d’un demi-million de dollars, à générer 6,5% de revenu annuel, avec un actif de parc immobilier diversifié et dispersé entre Toronto, Montréal, Vancouver, Calgary, le Texas, l’Arizona, l’Irlande et l’Allemagne. Je n’ai eu à commencer qu’avec 1000$. Dix ans plus tôt que prévu. Avec moins de difficulté. Et surtout, plus de temps pour tout le reste.
Ah oui, aussi.
Je ne paie pas d’impôt. Aucun.
Car, contrairement à un plex, les REITs ça se met dans un CELI.
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]]>Si tu es incapable de payer ton solde au complet, tous les mois, sur ta carte de crédit, tu devrais sérieusement repenser ton rythme de dépense. Tu perds de l’argent à un rythme effarant.
Une carte de crédit c’est extrêmement utile, sauf pour obtenir du crédit.
L’historique de crédit
Combien d’amis que je connais qui n’en veulent pas, ou qui l’utilisent peu, parce qu’ils disent ne pas en avoir de besoin (amis Français c’est surtout le cas pour vous). Tu n’as peut-être pas besoin du crédit, mais très certainement tu as besoin de son historique.
C’est probablement un des gestes les plus payants, surtout lorsque tu conserves ta cote en haut de 750-800. Ce tout petit coefficient invisible (tu peux demander à la voir à ta banque) se répercute sur plusieurs aspects de ton quotidien de consommateur, mais surtout il te permet d’accéder aux meilleurs rabais de taux hypothécaires. Ceci parce que ton historique traduit ton niveau de risque. Plus il est bas, plus les taux de la banque le seront. Une baisse d’aussi peu que 0,1% te permet d’économiser 5000$ en intérêts sur une hypothèque de 300K$ amortit sur 25ans.
Programmes de récompenses
Il existe une panoplie de programmes, pour tous les portefeuilles et tous les styles. Choisi le tien. Un retour en argent/prime oscillant entre 0,95% et 1,5% net, sur une facture annuelle totale de 20 000$, ce n’est pas marginal.
D’accord, on dira que le cout de ces programmes de récompenses, ainsi que les frais de gestion associés, sont facturés aux commerçants. Ceux-ci se retrouvent alors à reporter indirectement ces couts d’opération dans le prix de leurs produits. C’est vrai. Mais tout le monde absorbe ce cout, y compris ceux payant comptant ou par débit. On comprendra les commerçants et la Fédération Canadienne de l’Entreprise Indépendante (FCEI) de ne pas encourager cette pratique (1, 2), mais en attendant une nouvelle réponse législative globale de l’État sur ces fameux programmes de récompenses et les frais exigés aux commerçant, tu transferts indirectement un peu d’argent à un détenteur de carte de crédit chaque fois que tu paies comptant ou débit.
À défaut d’une étude québécoise ou canadienne, la Federal Reserve Bank of Boston calcule que le foyer américain moyen qui paie comptant transfère près de 150$/an aux foyers payant par carte de crédit. Ces derniers reçoivent alors en moyenne près de 1 133$ chacun. (3)
En matière de finance personnelle, quand se présente le dilemme du prisonnier, ne soit jamais le dernier à parler. (4) Rester passif dans la théorie des jeux, il n’y a qu’à Hollywood où ça fini bien. (5)
Remboursement plus rapide et assuré en cas de litige
As-tu déjà regretté avoir payé un commerçant pour un produit ou un service qui clairement ne correspondait pas à ce qui était convenu et où la Loi sur la protection du consommateur te donnerait surement raison? Ou tu aurais aimé te protéger d’une compagnie qui a fait faillite et a quitté avec ton dépôt, ou même ton paiement complet, sans avoir livré quoique ce soit. (Clients de feu Philippe Dagenais retenez particulièrement cette leçon). Tu sais que ton argent tu ne la reverras qu’après un combat devant les petites créances, où ton jugement à peu de chance d’être exécuté de toute façon (merci à l’ex-ministre Paul Bégin).
Renverse la rapport de force et laisse le fardeau au commerçant de courir après l’argent. En tout temps tu peux faire annuler une transaction sur ta carte de crédit et l’argent te sera remboursé sur ta prochaine facture. Toujours. Maintenant, il appartient au commerçant fautif de se taper le trouble des procédures pour se faire payer, pendant que toi tu prépares ta défense avec l’assurance d’avoir ton argent si tu gagnes.
Le pardon annuel
Tu as déjà, ne serait-ce qu’une fois, payé ta carte de crédit en retard. Même une seule journée de retard peut couter près de 30-40$ en frais d’intérêts, car ceux-ci sont alors calculés à partir de la date d’achat, non pas du retard de paiement. Un seul retard de paiement d’un jour peut alors engloutir plus de 25% de tes redevances annuelles.
Appelle-les et demande leurs d’annuler les frais. Après avoir payé la facture bien sûr. Tu serais surpris. Tu n’as même pas besoin de sortir une excuse bidon pour te justifier, la grande majorité des contrats de carte de crédit prévoient une clause contractuelle garantissant une grâce annuelle en cas de défaut de paiement à court terme.
Un autre retard la même année? (Des fois on est perdu de même!) Tu pourrais tout de même te négocier un rabais sur tes frais d’intérêt. Un téléphone de 5 minutes qui est payant. Quoique payer à temps, au complet, l’est toujours plus.
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